Los principales edificios de oficinas que se encuentran ahora en diferentes etapas de construcción en Bucarest y en cuatro grandes ciudades de Rumania acogerán a más de 67.000 personas, representando un 20% del número de personas que trabajan ya en edificios de acero y cristal. Los rumanos no tienen ya como prioridad emigrar al extranjero, pero la presión sobre los salarios aumenta.
La cifra media de trabajadores en Bucarest es de casi 850.000 personas, según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadísticas (INS). Casi un 30% de ellos trabaja en edificios de oficinas modernos, una ponderación que crecerá a un tercio tras la finalización de los principales inmuebles que se encuentran en construcción, según los cálculos de la revista Capital, en base a los datos de la compañía de consultoría inmobiliaria Cushman & Wakerield Echinox.
En ciudades como Cluj-Napoca, Iasi, Timisoara y Brasov, las únicas del país que mantienen un desarrollo claro de espacios de oficinas nuevos, el número medio de empleados, acumulado, es de casi 490.000 personas, conforme a los datos del INS. De estos, solo el 17% trabaja en edificios de última generación. Pero cuando se finalicen los edificios que se encuentran en construcción, el porcentaje de empleados en inmuebles nuevos sobrepasara el 23%. La ciudad más avanzada es Cluj-Napoca, donde casi un 22% de empleados trabajan ya en edificios nuevos.
La construcción de edificios de oficinas avanza en las grandes ciudades del país. Los proyectos que se encuentran en construcción en Cluj-Napoca, Iasi, Timisoara y Brasov acogerán a más de 31.000 empleados, al mismo tiempo que en los nuevos edificios de Bucarest trabajan casi 36.000 personas.
“Asistimos a la madurez del mercado de edificios de oficinas de Iasi, Cluj-Napoca, Timisoara y Brasov, en las que el crecimiento proviene de las compañías ya existentes en el mercado que se consolidan con superficies más grandes de oficinas o por la apertura de nuevas sedes adicionales en edificios modernos de oficinas en las mismas ciudades. Seguramente, la tendencia se mantendrá en las ciudades donde conocidos nombres internacionales han abierto ya sus oficina, que a través de su rendimiento atraen también a otras empresas”, declaran desde el despacho de abogados PeliFilip.
El motivo es simple. Bucarest junto a Brasov, Cluj-Napoca, Constanta, Craiova, Iasi, Ploiesti y Timisoara, generan el 75% de los ingresos de las empresas en Rumania, según un estudio del Banco Mundial.
Un nuevo polo de oficinas
La revista Capital realizo una lista, con los más destacados proyectos de oficinas que serán entregados a los inquilinos en los siguientes dos años en Bucarest, en función del número de empleados que trabajaran en ellos. Cinco de los 11 proyectos analizados están emplazados en el oeste de Bucarest, un polo inmobiliario que ha surgido como alternativa a la aglomeración de la zona norte de la ciudad. En esta zona trabajan ya más de 33.000 empleados corporativos, y tras la finalización de los proyectos que se encuentran en construcción, se les unirán casi otros 19.000 empleados.
Tres de las mayores construcciones de esta zona están localizadas en torno al Pasaje Basarab, donde los inversores Forte Parners, CA Immo y Vastint trabajan en proyectos que darán cabida a 13.500 empleados corporativos. En Politehnica, los suecos de Skanska han comenzado un gran proyecto, en el que trabajaran, en una primera etapa, más de 2.000 personas, y Globalworth y Simon Roth construyen la nueva sede de Renault, junto a la estación de metro Preciziei, donde tendrán cabida 3.000 empleados aproximadamente de la compañía francesa.
En los últimos diez años, el stock de oficinas modernas en Bucarest se ha triplicado, de los 875.000 metro cuadrados, a finales de 2007, a los cerca de 2,6 millones de metros cuadrados, a mediados de 2017. “Creemos que en el próximo decenio el stock se puede doblar, hasta llegar a los 5 millones de metros cuadrados, que llevarían a una densidad de casi 3 metros cuadrados /habitante, a los niveles actuales de Varsovia y Praga” preconizan desde Cushman & Wakefield Echinox.
Para que se llegue al nivel mencionado, el ritmo de desarrollo actual del mercado debería mantenerse en aproximadamente 250.000 metros cuadrados por año. Este ritmo no puede ser constante sin el desarrollo de las zonas del centro- sur y norte-oeste de la ciudad.
La migración laboral
Aunque Bucarest sigue siendo la ciudad más atractiva desde el punto de vista laboral, un sondaje realizado por el Banco Mundial muestra de cientos de miles de rumanos quieren vivir y trabajar en Cluj-Napoca, Timisoara y Brasov. Los resultados del sondaje del Banco Mundial muestran que casi 2,4 millones de rumanos toman en cálculo la posibilidad de migrar dentro del territorio nacional en los siguientes cinco años, mientras, que 1,1 millones están pensando marcharse fuera del país. Los especialistas de la institución constatan una inversión en esta dinámica frente a años anteriores, cuando la mayoría de los rumanos preferían trabajar en el extranjero. De los rumanos que optarían por migrar dentro del territorio nacional 1,7 millones piensan en las zonas urbanas como destino.
Así mismo el Banco Mundial estima que el municipio de Cluj-Napcoa se enfrentara en un futuro cercano a una ola de migrantes de otras zonas del país. Se estima que puede atraer a más de 260.000 de nuevos habitantes, seguida de Bucarest que atraería 245.000 aproximadamente, Timisoara 200.000 y Brasov 196.000 de nuevos residentes, esta lista de receptores de migrantes la completarían Sibiu, Iasi, Constanta y Pitesti.
Si el principal motivo de los rumanos para mudares a estas ciudades es la calidad de vida, la existencia de puestos de trabajo es un factor de peso para tomar este tipo de decisiones.
“En la medida que se desarrollan, las ciudades deben ayudar a sus habitantes y empresas a encontrar viviendas y sedes. Si en este tipo de lugares no son fáciles de encontrar, los precios de los terrenos, viviendas y edificios comerciales tienden a crecer, con posibles efectos negativos sobre la economía local” según advierte la BM.
Salarios más altos
La expansión de las corporaciones en las grandes ciudades del país hace crecer las expectativas salariales de los empleados. De esta forma, si el año pasado un rumano hubiera aceptado un trabajo por un salario medio de 2.550 lei (550 euros aproximadamente), ahora las expectativas mínimas parten de 2844 lei (600 euros aproximadamente) según un estudio realizado por la plataforma de reclutamiento online eJobs.
Los participantes del estudio consideraron que merecen salarios un 40% más altos que los que reciben en el presente. En la medida de que la diferencia de un salario corriente y el considerado justo al nivel del mercado es mayor con 1000 lei (225 euros aproximadamente).
Los empleados esperan que el cambio de trabajo les reporte un aumento salarial. En este sentido, dicen que aceptarían cambiar de trabajo si les ofrecen al menos 500 lei ( 115 euros) más de lo que reciben actualmente, es decir un 19,3% más del salario actual, en media de 2640 lei (580 euros aproximadamente).
El nivel más alto de expectativas lo constituyen los puestos de dirección (4574 lei 1000 euros aproximadamente), los empleados de la construcción y IT que esperan en torno a los 800-900 euros/ salario mensual. En el caso de los empleados de la banca el salario que consideran justo es de 3601 lei mensuales (790 euros) y en el sector de los seguros 3831 lei (825 euros). En lo que concierne a los salarios corrientes la clasificación es parecida desde el punto de vista de los sectores pero a un nivel más reducido: dirección 3497 lei, construcción 3133 lei, IT 2734 lei y importación exportación 2734 lei.
Tras los estudiantes
El crecimiento de la competencia entre los empleadores obliga a las corporaciones a buscar futuros empleados cualificados en otros centros universitarios fuera de Bucarest, donde se concentran el mayor número de estudiantes, cerca de 172.000.
Hasta el final de año 2018 el stock de oficinas de Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi y Brasov crecerá entre 35-40% y se acercara al límite de un millón de metros cuadrados.
Aun así Rumania está todavía por debajo de países como Polonia en lo concerniente la densidad de los espacios de oficina por estudiantes. Por ejemplo en Varsovia esta densidad es de 21 m2/ estudiante, mientras que en Bucarest es de 15m2/estudiante. En otras ciudades en Polonia esta densidad oscila de los 4,5m2/estudiante en Lodz a los 6,7 m2 / estudiante en Wroclaw, mientras que en Rumania esta oscilación esta entre 3,4 m2/estudiante y 4,4 m2/estudiante.
Los ayuntamientos tienen un papel importante para convencer a los inversores inmobiliarios de que desarrollen sus proyectos en estas ciudades y también convencer a las corporaciones de que abran nuevas sedes. En el periodo 2007-2013, ciudades como Brasov, Cluj-Napoca, Constanta, Craiova, Iasi, Ploiesti y Timisoara han recibido financiación de fondos europeos por valor de 600 millones de euros. Este dinero se ha utilizado para mejorar las infraestructuras de los servicios urbanos, concentrados mayormente en el centro de las ciudades en detrimento de las zonas metropolitanas, que aseguran un desarrollo más coherente, según afirman desde el Banco Mundial.
Cierto es, que el desarrollo económico de las grandes ciudades de Rumania es uno de los pocos factores que ha mantenido a los rumanos en el país durante los últimos años.
